Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Дети и совершеннолетние недееспособные люди – законные собственники жилья, однако они не могут самостоятельно совершать сделки, и от их лица действуют родители или опекуны. При проведении сделок с имуществом необходимо оформить разрешение на продажу квартиры в органах опеки. Без этого сделку легко могут аннулировать.

Когда сотрудники органов опеки одобрят сделку, если дети в доле

Сотрудники органов опеки следят за тем, чтобы имущественные права и интересы детей строго соблюдались. Еслиродители планируют продать недвижимость, то одобрение от уполномоченных лиц они могут получить только в исключительных ситуациях.

Выделение ребенку аналогичной доли в новой квартире

Получить одобрение на организацию сделки несложно, если родители приобретают вторичку на собственные деньги. Доля ребенка по площади должна быть как минимум такой же, что и доля в предыдущем жилье.

Если есть ипотека, то получить разрешение сложнее. Не все банки согласны на то, чтобы одним из владельцев был несовершеннолетний. Но если удалось получить кредит, то доля ребенка будет находиться в залоге/обременении, что, по мнению органов опеки, ухудшает его права.

Родители могут обосновать свое решение тем, что условия проживания несовершеннолетнего улучшатся, – например:

  • ребенок получит долю больше по площади;
  • жилье будет более просторным, количество комнат больше;
  • всю сумму с продажи старого жилья направят на покрытие первого взноса.

При желании купить квартиру в новостройке также высок риск получить отказ. Необходимо, чтобы опека одобрила застройщика. Некоторые учреждения выдвигают требования к готовности дома – например, не менее 70%.

В случае покупкой частного дома проблем обычно не возникает, даже если его состояние хуже, чем состояние старой квартиры. Так, если у ребенка диагностирована астма и ему необходимо быть на свежем воздухе, то опека может одобрить такую сделку, особенно если родители планируют провести ремонт. Но если родители хотят продать старую квартиру и возвести на своем участке загородный дом, а впоследствии выделить ребенку часть недвижимости, то специалисты такое не одобрят.

При переезде в коммуналку сделку разрешат, если доля ребенка будет увеличена.

Перечисление денежных средств с продажи квартиры на расчетный счет ребенка

Если у ребенка незначительная доля – например, родители использовали маткапитал – то можно выделить долю, соответствующую сумме его части маткапитала. Но некоторые специалисты утверждают, что деньги для несовершеннолетнего менее безопасны, чем недвижимость.

Некоторые родители планируют выделить долю ребенку посредством дарения. Однако опека не идет на этот шаг по следующим причинам:

  • ребенок и так вправе получить недвижимость родителей как первоочередной наследник;
  • ребенок по закону имеет право на обязательную долю даже при отсутствии завещании.

Есть шанс добиться одобрения, если родители подарят ребенку долю в 2 раза больше по площади, чем в старой квартире, и дополнительно перечислят деньги на его счет. Не следует дарить ребенку долю до получения разрешения – необходимо только оформить обязательство о передаче недвижимости ребенку, а также получить в банке справку с реквизитами расчетного счета на него.

Получение разрешения при переезде в другую страну

В этом случае сотрудники органов опеки разрешат продать старую квартиру без каких-либо ограничений и условий. В подобных обстоятельствах специалисты не могут выдвигать условия. Специалисты просто оформят постановление о разрешении сделки по продаже доли ребенка.

Родителям потребуется предоставить доказательства того, что ребенок действительно переезжает в другое государство или уже живет в нем (иностранный паспорт, документы на выезд за границу и т. д.).

Процедура получения разрешения при участии в сделке ребенка

Для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры, необходимо выполнить следующие действия.

Подготовить документы

Пакет запрашиваемых документов такой:

  1. паспорта заявителей;
  2. заявление о согласии на продажу недвижимости от ребенка старше 14 лет и его паспорт;
  3. копии свидетельств о рождении детей;
  4. копии свидетельства о браке/разводе;
  5. выписка с расчетного счета о внесении на детский счет денежных средств, если вместо приобретения новой квартиры ребенку перечислили соответствующую сумму денег.

Также необходимо подготовить документы и на жилье, которое планируется продавать:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. кадастровый, технический паспорт, план жилья;
  3. договор приватизации при наличии;
  4. выписка из Росреестра о стоимости недвижимости;
  5. справка из ЕИРЦ об отсутствии долгов по уплате услуг ЖКХ (необязательна, но сотрудники органов опеки могут ее запросить);
  6. выписка из домовой книги на жилье;
  7. выписка о текущем финансово-лицевом счете на жилье.

Если ребенка планируется отдать на обеспечение государства (например, в детдом), то собирать документы на покупаемую квартиру нет необходимости. Родители регистрируют счет на имя ребенка, перечисляют на него денежные средства суммой, равной стоимости квартиры или ее доли, после чего предъявляют соответствующие банковские выписки сотрудникам органов опеки. Денежные средства необходимо перечислить до проведения сделки купли-продажи.

Получить разрешение

Документы и заявление передаются сотрудникам органов опеки. На основе этих документов инспектор по охране прав детей формирует распоряжение, выступающее в качестве предварительного разрешения на проведение сделки. Госпошлина за рассмотрение обращения не устанавливается.

Срок оформления разрешения составляет 1 месяц с даты подачи заявления. Но если есть уважительные обстоятельства, то этот срок может быть сокращен.

При этом к уважительным обстоятельствам не могут быть отнесены следующие ситуации:

  • срок действия документов, направляемых сотрудникам органов опеки, подходит к концу;
  • срок внесения оплаты или задатков за жилье подходит к концу;
  • физические или должностные лица устно договорились о сокращении срока без наличии на то законных оснований.

После того как разрешение получено, родители могут проводить сделку, одновременно продавая старое жилье и приобретая новое. Далее необходимо прописать несовершеннолетнего по новому адресу проживания, а затем проинформировать сотрудников органов опеки о получении ребенком в собственность равноценного имущества.

Есть обстоятельства, когда совершать сделку по продаже и купле жилья одновременно необязательно.

  1. Семья планирует купить квартиру в новом городе. В этом случае сотрудники органов опеки оформляют разрешение, если денежные средства от продажи недвижимости перечисляются на счет ребенка. Купить новую квартиру необходимо в течение 3 последующих месяцев, оформив на несовершеннолетнего долю. Если родители не успеют совершить все юридические действия в срок, то есть риск аннулирования сделки.
  2. Родители планируют купить квартиру на этапе строительства дома. Сотрудники органов опеки выдадут разрешение, если новостройка почти готова. Перед подписанием договора купли-продажи потребуется оформить договор ДДУ с компанией-застройщиком. В то же время ребенка потребуется временно прописать по другому адресу.

Как продать долю совершеннолетнего недееспособного человека

В этом случае продавцам тоже необходимо доказать, что права подопечного не ущемляются. Потребуется составить заявление и указать в нем, что опекун обязуется соблюдать все права недееспособного. Заявление необходимо заверить у районного инспектора.

Опекуну потребуется в аналогичном порядке доказать, что опекаемый получит долю не меньше предыдущей доли в продаваемом жилье, что условия его проживания как минимум не ухудшатся. Сотрудники органов опеки могут самостоятельно осмотреть новое жилье, чтобы убедиться в его соответствии всем нормам. Так, если опекун планировал приобрести квартиру в недостроенном доме (степень готовности – до 50%), без водоснабжения и электричества, то ему откажут.

Если опекун планирует продать не долю, а квартиру, которая целиком принадлежит недееспособному, то сделать это можно исключительно в интересах собственника – например, для проведения операции, для приобретения реабилитирующих средств. В противном случае в сделке ему будет отказано.

Пакет документов стандартный. Дополнительно потребуется предоставить свидетельство о назначении заявителя опекуном недееспособного, постановление суда о недееспособности, другие справки по запросу специалистов.

Хитрости и нюансы

Если сотрудники органов опеки вынесли отказ – например, по причине того, что родители планируют взять квартиру в кредит – то они могут прописать несовершеннолетнего в другом районе города, где отделение органов опеки более «снисходительное». При этом прописка не должна быть временной, поскольку обращаться в органы опеки необходимо по адресу постоянной регистрации. Узнавать, в каком учреждении выше шанс получить одобрение, придется самостоятельно.

Подать заявление с документами удобнее через гос. услуги. Заявление будет сформировано автоматически. Документы можно подгрузить на сервис во многих форматах – .doc, .pdf и другие. Если принято положительное решение, заявителю необходимо прийти в отделение органов опеки с оригиналами подгруженных ранее документов.

В совершении сделок могут отказать родителям с сомнительным прошлым – например, если они без работы, имеют алкогольную/наркотическую зависимость.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *